Come si fa un cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione? Quali sono i documenti necessari? Quanto costa?
In generale, il cambiamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare è un procedimento complesso che richiede:
preparazione di documenti;
adempimento di iter burocratici;
richiesta di permessi.
In questa guida aggiornata al 2025 vedremo nel dettaglio quali sono i permessi e le autorizzazioni da richiedere, quando è possibile realizzare un cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione e quali sono i costi da affrontare.
Fai molta attenzione, perché il cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione è una delle operazioni più complesse in ambito urbanistico. Insomma, non sottovalutarla!
Indice dei contenuti
Quali sono le categorie catastali
Il Catasto suddivide gli immobili in categorie, sulla base della destinazione d’uso e del suo scopo.
La categoria A è quella delle abitazioni. Comprende tutti quegli immobili che sono destinati ad abitazione principale o secondaria. Trattandosi di una categoria particolarmente vasta, questa è stata suddivisa in sottocategorie, indicate con numeri: A1, A2, A3, A4 etc.
La categoria relativa agli uffici è la A10. Per questo motivo, il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione resta nell’ambito della categoria A. Ciò che cambia è “soltanto” la sua destinazione d’uso.
Cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: passaggi
La prima cosa da fare è recarsi all’ufficio del catasto e accertarsi che l’edificio in questione sia regolarmente registrato. Se così non fosse, sarà necessario regolarizzare lo stato dell’immobile.
Dopodiché bisogna verificare il R.A.I. (rapporto aeroilluminante), cioè l’indicatore della quantità di luce naturale e aria che entrano nell’ambiente chiuso e in relazione alla sua superficie. Il R.A.I. può variare in base ai regolamenti edilizi delle amministrazioni territoriali. Solitamente, se la superficie è inferiore ai 100 mq, il rapporto aeroilluminante è di 1/8 della superficie. Se invece la superficie è compresa tra 100 e 1000 mq, il valore del rapporto è solitamente di 1/10.
Si procede poi con la verifica delle dimensioni. Le amministrazioni territoriali prendono come punto di riferimento il D.M. del 5 luglio 1975, il quale stabilisce che l’altezza minima dei locali abitabili è di 2,70 metri e di 2,40 metri per i locali non abitabili (pensiamo ad esempio ai ripostigli, ai corridoi e ai bagni).
Infine, si verificano i requisiti termici e acustici.
Come fare il cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione? I documenti necessari
La domanda formale completa deve essere presentata al Comune di pertinenza ed accompagnata da:
pianta dell’immobile;
progetto architettonico;
certificato di agibilità in base alla normativa vigente.
Successivamente deve essere comunicata la nuova destinazione d’uso al Catasto.
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Quanto costa il cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione?
I costi per il cambio di destinazione d’uso possono variare sulla base di diversi fattori, soprattutto a seconda dello stato catastale e dei requisiti principali (R.A.I., parametri termici e acustici).
Naturalmente, l’impegno economico dipende anche dal tipo di intervento che si deve realizzare (oltre ai costi burocratici).
Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: tempistiche
Così come per i costi, anche le tempistiche dipendono dal tipo di intervento che è necessario e dalla compatibilità dei requisiti burocratici dell’immobile.
Nel caso in cui non ci siano elementi contrari alla vigente normativa, solitamente il progetto passa attraverso una SCIA comunale con istruttoria di 30 giorni e un cantiere stimato di 5 – 6 mesi. Naturalmente si tratta solo di una stima generale: le tempistiche variano da progetto a progetto in relazione al contesto in cui si trova.
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