Nella mia esperienza come geometra, ho notato che c’è molta confusione su tutto ciò che attiene al mondo delle pratiche edilizie. D’altronde, se sei atterrato su questo articolo probabilmente stai cercando maggiori informazioni, oppure qualcuno che risponda a qualche tuo dubbio o domanda.
Perfetto!
Ho scritto questo contenuto proprio per questo, con l’obiettivo di fare un po’ di chiarezza sulle pratiche edilizie.
Cosa sono?
A cosa servono?
Quanto tempo conservare le pratiche edilizie?
Vediamolo insieme.
Indice
Cosa si intende per pratiche edilizie?
La Pratica Edilizia è un documento che consente di modificare, demolire o costruire un immobile. Costituisce quindi l’insieme di permessi, dei documenti e del procedimento per avviare, modificare o demolire un immobile.
A seconda del tipo di intervento è opportuno aprire una nuova pratica edilizia, che avrà specifici tempi, costi e procedimenti.
Tuttavia, la legislazione sulle pratiche edilizie è oggi ancora molto complessa, nonostante alcuni recenti interventi che hanno avuto come obiettivo quello di snellire alcuni dei procedimenti burocratici. Inoltre, esistono ancora importanti differenze da Regione a Regione, che certamente non contribuiscono a semplificare il mondo delle pratiche edilizie.
Per questo motivo, il mio consiglio è sempre quello di affidarsi a un professionista del settore.
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Quali sono le pratiche edilizie?
A seconda del tipo attività edilizia, la legge indica un elenco di titoli abilitativi, che dovranno essere redatti da professionisti e presentati al Comune di competenza.
In particolare, in materia di pratiche edilizie l’ultimo aggiornamento legislativo è il decreto SCIA 2, che va a semplificare i procedimenti da seguire per la loro realizzazione.
Prima di vedere le diverse tipologie, un’altra distinzione da fare è tra pratiche edilizie onerose e pratiche edilizie non onerose. In particolare, le pratiche onerose prevedono il pagamento di un contributo al Comune che comprende:
oneri di costruzione: variabile dal 5 al 20%;
oneri di urbanizzazione: relativi a servizi pubblici come impianto fognario, parcheggi, rete viaria.
Di seguito le principali 5 procedure edilizie:
attività di edilizia libera (pratica edilizia non onerosa) ;
CILA: comunicazione di inizio lavori asseverata (pratica edilizia non onerosa);
PdC: permesso di costruire (pratica edilizia onerosa);
SCIA: segnalazione certificata di inizio attività (pratica edilizia non onerosa);
SCIA alternativa al permesso di costruire (pratica edilizia onerosa).
Attività di edilizia libera
Comprende tutti gli interventi che non richiedono:
avvio di una pratica edilizia;
comunicazione o richiesta di autorizzazione al Comune.
Di seguito alcuni degli interventi ricompresi nell’Attività di edilizia libera:
eliminazione di barriere architettoniche;
manutenzione ordinaria;
opere di pavimentazione di spazi esterni e di finitura (se rientrano nei limiti dell’indice di permeabilità).
CILA
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), introdotta con la legge n. 73/2010, è un titolo abilitativo necessario per ristrutturare un edificio attraverso gli interventi di manutenzione straordinaria, con il limite di non trasformazione della struttura. In quest’ultimo caso sarebbe altrimenti necessaria la richiesta della SCIA.
Si tratta quindi di una pratica amministrativa da redigere prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione di un immobile.
Generalmente, viene utilizzata per ottenere la conformità edilizia o per sanare eventuali irregolarità.
È obbligatoria nel momento in cui vengono realizzati degli interventi di manutenzione straordinaria che però non cambiano parti strutturali dell’edificio. Di seguito alcuni interventi in cui la CILA è obbligatoria:
risanamento conservativo;
restauro;
manutenzione straordinaria "leggera";
residuali (ex art. 6, 10 e 22 del D.P.R. n. 380/2001);
rimozione delle barriere architettoniche (che non alterano la sagoma dell'edificio).
Permesso di costruire (PdC)
Si tratta del titolo abilitativo da richiedere al comune al fine di realizzare interventi di edilizia del territorio e/o di trasformazione urbanistica.
L’art. 10 del D.P.R. 380/01 individua quali sono gli interventi in cui è previsto il PdC:
nuove costruzioni;
ristrutturazioni urbanistiche che apportano significativi cambiamenti nella struttura e nella pianificazione urbana;
ristrutturazioni edilizie che vanno a modificare la dimensione totale degli edifici o i loro prospetti, coinvolgendo il cambio di destinazione d’uso.
La richiesta di permesso di costruire deve essere firmata da una persona autorizzata e presentata allo sportello unico. Inoltre, deve includere:
un attestato inerente il titolo di legittimazione;gli elaborati progettuali;
una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, che attesti la conformità del progetto alle normative specifiche di settore, ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici.
Quanto tempo ci vuole per ottenere un permesso di costruire?
60 giorni per la proposta di provvedimento;
30 giorni dalla presentazione della proposta per il provvedimento finale.
SCIA
Introdotta nel 2010, è uno strumento che ha come obiettivo quello di accelerare e semplificare le procedure amministrative in materia edilizia. Con la SCIA è possibile avviare un’attività edilizia anche se non è ancora arrivata l’autorizzazione da parte dell’ente preposto al controllo.
La SCIA deve essere presentata prima dell’inizio dell’attività. In particolare, è necessario presentare la SCIA per attività economiche:
produttive e artigianali;
agricole;
commerciali;
turistiche.
Mentre, sono escluse dalla presentazione:
realtà soggette a vincoli culturali, paesaggistici o ambientali;
laboratori artigianali fino a 3 addetti (questi devono svolgere prestazioni lavorative che non producano emissioni in atmosfera attraverso impianti o macchine;
attività in cui non c’è una puntuale e precisa previsione normativa o regolamentare (un esempio sono le attività economiche con carattere finanziario prevalente).
Cosa succede se non viene presentata la SCIA?
La presentazione non conforme o la mancata presentazione, fa scattare le sanzioni ex art. 37 del D.P.R. 380/2001. In particolare, sono previste sanzioni pecuniarie pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo minimo di 516€.
Se i lavori sono conclusi oppure sono già stati avviati, puoi usare la SCIA in sanatoria o la SCIA tardiva, con il pagamento di una sanzione il cui importo oscilla tra 516,00€ e 5.164,00€.
SCIA alternativa al permesso di costruire
Regolamentato dall'art. 23 del Dpr 380/2001 (Testo unico in materia di edilizia). Ѐ una procedura semplificata che può essere utilizzata per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione.
Va chiesta in caso di:
cambio di sagoma degli edifici vincolati;
interventi di ristrutturazione che comportano variazioni alla volumetria e ai prospetti;
interventi di ristrutturazione urbanistica o nuova costruzione;
cambio di destinazione d’uso degli edifici nel centri storici;
interventi di nuova costruzione che impiegano strumenti urbanistici generali.
Il proprietario dell’immobile (o chi ha titolo per presentare la SCIA alternativa al PdC) è tenuto a presentare questo tipo di SCIA presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di appartenenza almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori.
Inoltre, la SCIA in alternativa al PcC ha un massimo di efficacia pari a 3 anni dalla data di validità della stessa.
Chi può accedere alle pratiche edilizie?
L’accesso agli atti è una procedura con cui i cittadini possono vedere e esaminare uno o più documenti amministrativi in possesso del Comune.
Anche se teoricamente l’accesso agli atti è aperto a tutti, per ottenere informazioni sugli atti tecnici relativi a un immobile si richiede la sussistenza di specifici interessi dimostrabili. Ad ogni modo, è necessario presentare una domanda motivata al Comune, che si riserva di limitare, respingere o accettare la richiesta entro 15 giorni.
Di seguito alcuni documenti a cui è possibile accedere attraverso l’accesso agli atti:
domande relative alla pratica edilizia;
certificati di abitabilità/agibilità;
relazioni tecniche;
titoli edilizi finali (ad esempio permessi di costruire, concessioni edilizie, licenze);
autorizzazioni paesaggistiche;
tavole grafiche.
Quanto tempo conservare le pratiche edilizie?
Per la conservazione dei documenti contabili e fiscali, il punto di riferimento è l’art. 2220 del C.C., che prevede la conservazione di tali documenti per un periodo minimo di 10 anni dalla data dell'ultima registrazione.
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