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Conformità catastale: come evitare blocchi al rogito e risparmiare tempo e denaro

Quando si decide di vendere, acquistare o donare un immobile, la conformità catastale è uno dei requisiti fondamentali. Si tratta della corrispondenza tra i dati e le planimetrie depositate al Catasto e lo stato reale dell’immobile. Spesso viene sottovalutata, ma in realtà può fare la differenza tra un rogito sereno e un atto bloccato all’ultimo momento dal notaio. 


Io sono il Geom. Gianluca Suppa e in questa guida troverai tutto quello che devi sapere, dalla normativa di riferimento agli errori più comuni, dai casi pratici alla check-list utile prima di andare dal notaio. Il mio obiettivo è quello di darti strumenti concreti per affrontare con serenità la compravendita o qualsiasi atto immobiliare, risparmiando tempo e denaro.



Indice dei contenuti



Cos’è la conformità catastale

Il termine conformità catastale indica che i documenti depositati al Catasto (in particolare la piantina della casa e i dati dell’intestatario) devono essere identici alla realtà. In pratica, la planimetria deve rappresentare la tua abitazione così com’è davvero oggi, e i dati catastali devono riportare correttamente chi è il proprietario.


Facciamo un esempio.

Se in casa hai spostato un tramezzo, hai chiuso un balcone o hai ricavato un ripostiglio, ma questi cambiamenti non sono mai stati aggiornati in Catasto, allora la casa non è conforme catastalmente. Allo stesso modo, se il Catasto indica ancora come proprietario il vecchio intestatario e non quello attuale, anche in questo caso c’è un problema di conformità.


In sintesi, la conformità catastale serve a dimostrare che i documenti coincidono con la realtà e che tutto è in ordine. Questo controllo è fondamentale perché, senza di esso, rischi di trovarti con un atto notarile bloccato o con spese extra all’ultimo momento.



Conformità catastale vs Conformità urbanistica: no, non sono la stessa cosa 

Spesso usati come sinonimi, in realtà parliamo di due controlli diversi.

La conformità catastale riguarda i documenti fiscali dell’immobile. In pratica, è come se fosse la “carta d’identità” della casa. 


La conformità urbanistica riguarda invece i permessi del Comune. Quello che esiste in casa (muri, aperture, ampliamenti) deve essere stato autorizzato con i titoli corretti (CILA, SCIA, permesso di costruire). Qui non si guarda quindi la planimetria del Catasto, ma se le opere sono state fatte a norma.


Un’altra differenza è che il notaio, al momento del rogito, deve avere la dichiarazione di conformità catastale (se la planimetria o i dati non coincidono con la realtà, l’atto si ferma finché non si aggiorna tutto). La verifica urbanistica, invece, è tecnica: la fa il professionista (geometra,architetto o ingegnere) ricostruendo la storia dell’immobile e controllando che le opere siano legittime. Se emerge un abuso, prima si regolarizza in Comune, poi si aggiorna il Catasto (con una pratica di aggiornamento, es. DOCFA).


Facciamo un esempio. 

Hai spostato un tramezzo anni fa senza pratica? Anche se aggiornassi subito la planimetria in Catasto, la casa resterebbe irregolare dal punto di vista urbanistico. Prima serve sistemare la parte comunale (quando possibile), poi si allinea il Catasto. Così arrivi dal notaio senza sorprese.



La normativa di riferimento

La conformità catastale è un obbligo previsto dalla legge. La norma che la regola è stata introdotta con il Decreto Legge 78 del 2010, poi convertito nella Legge 122/2010. In particolare, è l’articolo 29 della Legge 52/1985 (modificato dal decreto) a stabilire che:


  • in ogni atto di compravendita o trasferimento di un immobile deve essere dichiarata la conformità tra la planimetria catastale e lo stato reale della casa;

  • il notaio, al momento del rogito, ha il compito di verificare questa corrispondenza.


Se questa dichiarazione manca, l’atto è considerato nullo e la compravendita non ha valore giuridico. Per questo è fondamentale arrivare preparati e controllare la situazione dell’immobile prima di sedersi davanti al notaio.




Casi in cui serve la conformità catastale

La conformità catastale è fondamentale ogni volta che un immobile deve cambiare proprietario o essere oggetto di un atto ufficiale. Vediamo quali sono i casi principali in cui la conformità catastale è obbligatoria:


  • Compravendita di immobili: che si tratti di una prima casa, di una seconda abitazione o di un locale commerciale, senza conformità catastale l’atto di vendita è nullo; 

  • Donazioni: anche quando si dona un immobile a un familiare, è necessaria la verifica e la dichiarazione di conformità; 

  • Successioni: in caso di eredità, la regolarità catastale è indispensabile per poter trascrivere correttamente l’immobile agli eredi; 

  • Mutui: le banche richiedono la conformità catastale per concedere un finanziamento con ipoteca; 

  • Divisioni o frazionamenti: ogni volta che un immobile viene diviso o accorpato, occorre aggiornare il Catasto per rendere valide le nuove unità immobiliari.


⚠️ Attenzione: non sempre il problema emerge subito! Molti proprietari scoprono l’assenza di conformità catastale solo al momento del rogito, quando il notaio effettua i controlli. Questo significa ritardi, spese impreviste e, nei casi peggiori, l’impossibilità di concludere l’atto.



Vuoi evitare brutte sorprese al momento del rogito?

Contattami per una verifica preventiva della conformità catastale. Un semplice sopralluogo ti permette di risparmiare tempo e denaro.




planimetrie con lente di ingrandimento, righello e compasso durante la verifica della conformità catastale dell’immobile


Chi verifica e come si controlla la conformità catastale 

La verifica della conformità catastale coinvolge due figure chiave: il notaio e il tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere). Ognuno ha un ruolo preciso, complementare all’altro.



Il ruolo del notaio

Al momento del rogito, il notaio deve controllare che i dati riportati nell’atto coincidano con quelli presenti al Catasto. In particolare, verifica che:


  • la planimetria catastale sia conforme allo stato reale dell’immobile;

  • l’intestatario catastale sia lo stesso del proprietario che vende;

  • nell’atto sia inserita una dichiarazione di conformità.


Se questa dichiarazione non c’è, il notaio non può stipulare il contratto perché l’atto risulterebbe nullo.



Il ruolo del tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere)

Prima di arrivare dal notaio, è fortemente consigliato rivolgersi a un tecnico (come un geometra), in quanto:


  • effettua un sopralluogo nell’immobile;

  • confronta lo stato di fatto con la planimetria depositata al Catasto;

  • verifica che non ci siano errori o difformità;

  • se necessario, predispone le pratiche di aggiornamento (ad esempio con procedura DOCFA).


Al termine, il tecnico può rilasciare un’attestazione che conferma la conformità catastale dell’immobile. Questo documento è una vera garanzia per chi vende e per chi compra, perché elimina qualsiasi dubbio in fase di atto notarile.


Figura professionale

Cosa fa

Cosa NON fa

Quando interviene 

Esito / Garanzia prodotta 

Notaio

Verifica che intestazione e planimetria catastale coincidano con i dati dell’atto. Inserisce la dichiarazione di conformità. Sospende o rifiuta la stipula se mancano i requisiti

Non effettua rilievi tecnici né aggiorna il Catasto

Al rogito

Atto giuridicamente valido solo se la conformità è attestata. In caso di difformità l’atto non si può stipulare finché non viene regolarizzato.

Geometra (o altro tecnico abilitato) 

Sopralluogo, confronto tra stato di fatto e planimetria, relazione tecnica. Predisposizione pratica DOCFA per aggiornare il Catasto (se necessario)

Non stipula atti e non sostituisce i titoli edilizi/urbanistici

Prima del rogito, su incarico del proprietario

Allinea i documenti al Catasto e rilascia attestazioni utili al notaio per poter stipulare senza blocchi


Errori comuni e casi pratici

Qui sotto trovi gli errori che incontro più di frequente e come devono essere gestiti per arrivare al rogito senza intoppi.



Planimetria diversa dalla realtà

Esempi: tramezzo spostato, bagno allargato, cucina cambiata di posizione.

Cosa succede al rogito: il notaio ferma l’atto.

Come si risolve: prima verifichiamo la regolarità urbanistica (se l’intervento era autorizzabile), poi aggiorniamo il Catasto con una pratica di variazione e una planimetria coerente.



Intestazione catastale non aggiornata

Esempi: dopo una successione o una separazione il Catasto riporta ancora il vecchio proprietario.

Cosa succede al rogito: non si può stipulare finché i dati non tornano.

Come si risolve: si esegue la voltura e si allineano i dati anagrafici.



Locali con destinazione d’uso “creativa”

Esempi: taverna o cantina usata come camera, veranda chiusa nel tempo.

Cosa succede al rogito: rischio di abusi, l’atto può saltare.

Come si risolve: prima si verifica in Comune (titoli e stato legittimo), si regolarizza quando possibile, poi si aggiorna il Catasto.



Unione o divisione di unità non registrata

Esempi: due appartamenti uniti aprendo una porta, oppure suddivisione in due alloggi.

Cosa succede al rogito: dati catastali incoerenti, subalterni errati.

Come si risolve: pratica edilizia (se necessaria) e successivo allineamento catastale con nuova planimetria e identificativi corretti.



Pertinenze “dimenticate” o sbagliate

Esempi: box o cantina non riportati correttamente, giardino privato indicato come area comune.

Cosa succede al rogito: incongruenze su proprietà e rendita.

Come si risolve: controllo titoli e aggiornamento dei dati (subalterni, grafiche, confini).



Planimetria vecchia o illeggibile

Esempi: disegni sbiaditi, scale non chiare, parti mancanti.

Cosa succede al rogito: impossibile dichiarare la conformità.

Come si risolve: rilievo aggiornato e deposito di una nuova planimetria conforme.



Conformità catastale senza stress? Contattami subito! 

Arrivare al rogito con la conformità catastale in ordine significa evitare blocchi, rinegoziazioni all’ultimo minuto e costi extra. Il modo più semplice per riuscirci è verificare prima (controllo dei documenti, sopralluogo, eventuale aggiornamento e coordinamento con il notaio). È esattamente ciò che faccio ogni giorno per i miei clienti.


Se hai dubbi su planimetria, intestazione o differenze tra Catasto e realtà, non aspettare che sia il notaio a scoprirlo. Ti aiuto io a mettere tutto in regola in tempi chiari, così puoi vendere o acquistare con tranquillità.


Contattami e riceverai una valutazione rapida del caso e, se serve, un piano di intervento passo-passo fino al rogito.


 


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Domande frequenti

Chi rilascia il certificato di conformità catastale?

Il certificato di conformità catastale viene rilasciato da un tecnico abilitato (come un geometra, architetto o ingegnere) dopo aver verificato che i dati catastali di un immobile corrispondano al suo stato di fatto. Questo professionista esegue un sopralluogo, confronta i dati catastali con la planimetria e lo stato attuale dell'immobile, e redige la dichiarazione di conformità catastale.

Che cos’è un certificato di conformità catastale?

Si tratta di una relazione tecnica che attesta la corrispondenza tra planimetria/dati catastali e stato reale dell’immobile. 

Cosa si intende per conformità catastale?

La perfetta corrispondenza tra planimetria e dati depositati al Catasto e la situazione reale e l’intestazione dell’immobile. È il presupposto per stipulare validamente il rogito.

Quale norma regolamenta le dichiarazioni di conformità catastale?

L’art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010 (conv. L. 122/2010). La norma impone l’identificazione catastale, il richiamo alle planimetrie e la dichiarazione in atto di conformità.

Quali sono le conseguenze di una falsa dichiarazione di conformità catastale?

Se la dichiarazione è falsa, chi la rende (e l’eventuale tecnico che assevera) rischia responsabilità penali per falso ideologico e responsabilità civili (risarcimenti/risoluzioni). Se manca del tutto la dichiarazione, l’atto è nullo fino a regolarizzazione.


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