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Cosa sapere prima di comprare casa…per non avere problemi?

Stai per fare il grande passo, ma hai paura di ritrovarti sulle spalle problemi che non avevi calcolato prima? Niente panico, ecco qui una guida completa su Cosa sapere prima di comprare casa. 


Il motivo per cui ho deciso di scrivere questo articolo è molto semplice: voglio offrire un aiuto a chi, come te, desidera acquistare una casa che soddisfi realmente le proprie necessità. Acquistare un immobile che si adatti al tuo stile di vita comporta infatti numerosi aspetti da prendere in considerazione, come il budget a disposizione, le condizioni della casa, la posizione e i servizi offerti dalla zona.


Io sono il Geom. Gianluca Suppa e in questo articolo vedremo tutti gli aspetti da considerare, le verifiche da fare e gli errori da evitare, affinché il tuo sogno non si trasformi in un incubo.



Indice dei contenuti



Cose da sapere prima di comprare casa: perché è importante informarsi

L'acquisto di una casa rappresenta spesso la realizzazione di un sogno a lungo desiderato. Tuttavia, ho avuto modo di osservare personalmente, negli occhi di molte persone, quanto sia facile passare dall’entusiasmo iniziale alla preoccupazione. Un eccesso di emotività, per quanto affascinante e gratificante da vivere, rende difficile percepire in anticipo questi ostacoli. Questo è particolarmente vero quando si acquista la prima casa, senza alcuna esperienza pregressa.


Sono pienamente consapevole di quanto il processo di acquisto di un immobile possa risultare complesso e stressante, soprattutto quando non si ha il tempo necessario per informarsi adeguatamente. Ed è proprio qui che si commette l’errore più grave: non fare le giuste verifiche prima di firmare qualsiasi tipo di documento.



STEP 1: valutazione preliminare di budget, mutuo e spese nascoste prima di acquistare casa

Cosa controllare prima di comprare casa? 

La pianificazione finanziaria è imprescindibile nell’acquisto di una nuova casa. Prima di fare qualsiasi passo tieni sempre a mente questi 3 punti: 



1. Calcolo del budget reale disponibile

Mi è capitato di conoscere una giovane coppia che aveva messo da parte 200.000€ per comprare casa. Erano convinti di avere abbastanza, finché non hanno scoperto che tra notaio, tasse e piccoli lavori di ristrutturazione, avrebbero dovuto aggiungere altri 30.000€! 


Il prezzo di vendita è solo la punta dell'iceberg: sotto la superficie si nascondono molte altre spese che potrebbero far affondare la tua nave finanziaria se non sei preparato.



2. Scelta del Mutuo: tasso fisso o variabile?

Il tasso fisso è come un rifugio sicuro in cui il costo rimane sempre uguale, mentre il tasso variabile è come una barca che segue le onde del mercato (può portarti a risparmiare, ma anche a spendere di più quando le acque si agitano). Affidarsi a un esperto è quindi un passo importante per prendere una scelta consapevole.



3. Costi extra da considerare

Oltre al prezzo dell'immobile, per comprare la prima casa bisogna considerare diverse spese extra, tra cui tasse, imposte, commissioni e costi notarili. Ecco qualche esempio: 


Tasse e imposte:

  • Imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell'immobile;

  • Imposta ipotecaria, fissa di 50€;

  • Imposta catastale, fissa di 50€;

  • Imposta sostitutiva, pari allo 0,25% del capitale erogato dal mutuo.


Commissioni: 

  • Provvigione dell'agenzia immobiliare, variabile in base all'accordo.




STEP 2: “Cosa devo guardare in fase di sopralluogo?”

È importante evitare di sottoscrivere una proposta irrevocabile al termine della prima visita di un immobile. È sempre consigliabile tornare a visitarlo almeno un’altra volta, preferibilmente da soli e in un orario diverso rispetto alla prima visita. Questo per evitare sorprese: un quartiere che appare tranquillo di giorno potrebbe rivelarsi più problematico di notte, e una casa che sembra elegante alla luce artificiale potrebbe risultare poco luminosa durante il giorno.


Inoltre, è fondamentale prestare attenzione allo stato di conservazione dell’appartamento e dell’edificio, verificando la regolarità degli impianti e il buono stato complessivo del condominio. È importante esaminare sia i difetti evidenti che quelli non immediatamente visibili. Vediamo nel dettaglio cosa considerare.



Difetti evidenti

I difetti evidenti comprendono sia quelli originari (presenti fin dalla costruzione) che quelli sopravvenuti nel tempo, i quali possono compromettere l’idoneità dell’immobile all’uso previsto o ridurre notevolmente il valore. 


Alcuni aspetti da controllare sono:

  • Serramenti interni ed esterni: verifica lo stato della verniciatura, il corretto funzionamento di serrature e maniglie, la presenza di spifferi d’aria e lo spessore dei vetri;

  • Impianto idrosanitario: controlla la rubinetteria, i sanitari, e la predisposizione per gli scarichi di lavatrice e lavastoviglie;

  • Cucina: verifica la presenza degli scarichi e delle aperture obbligatorie per apparecchi a gas, come il foro di aerazione e lo scarico per la cappa aspirante;

  • Riscaldamento: accertatevi del tipo di impianto (centralizzato, autonomo, a radiatori o a pannelli) e delle sue condizioni;

  • Impianto elettrico: verificate lo stato del quadro elettrico, il numero e il posizionamento degli interruttori e delle prese; 

  • Muri e plafoni: eventuali macchie di muffa o umidità potrebbero indicare problemi di isolamento o perdite. Non dimenticate di controllare anche le cantine, i box e i solai.



Difetti non evidenti

Per quanto riguarda ciò che non è immediatamente visibile, è utile porre al proprietario alcune domande su:


  • Isolamento termico dell’immobile;

  • Isolamento acustico (ad esempio la presenza di doppi vetri) e potenziali fonti di rumore, come vicini, bar, ristoranti, discoteche o attività produttive (officine, laboratori, ecc.);

  • Norme di adeguamento dell’impianto elettrico e del sistema a gas alle normative vigenti.


Lo sapevi? L’80% degli immobili in Italia presenta delle difformità più o meno gravi!


cosa sapere prima di comprare casa e procedere con il rogito

STEP 3: quali sono le domande da fare quando stai per comprare casa? 

Il mio consiglio è quello di non concludere la visita dell’appartamento prima di aver posto queste domande: 


  • A quanto ammontano le spese condominiali annue e ogni quanto si paga la rata?

  • Com’è regolamentato l’uso delle parti comuni del condominio?

  • È presente l’antenna TV centralizzata e/o parabolica?

  • Come viene gestita la pulizia delle parti comuni?




 

STEP 4: cosa sapere prima di comprare casa? Regolarità dei documenti 

Una volta che hai scelto la zona e l’immobile di tuo interesse, e dopo aver effettuato i sopralluoghi, ci sono alcuni aspetti importanti da verificare prima di procedere all’acquisto e pensare all’atto notarile di Rogito. Alcune di queste verifiche potrebbero sembrare difficili da immaginare se non sei del settore, ma è fondamentale essere informati e controllare la correttezza della documentazione.


Indipendentemente dal fatto che tu stia acquistando l’immobile con o senza l’assistenza di un’agenzia o di un agente immobiliare, è essenziale sapere cosa bisogna controllare riguardo alla documentazione dell’immobile.


Per evitare problematiche future, ti consiglio di affidarti a un tecnico esperto che ti possa assistere nella verifica di tutti i documenti che sto per elencarti. Questi documenti contengono informazioni cruciali sulla casa che stai per acquistare e devono essere esaminati con attenzione.


Ecco i documenti da controllare: 


  • Atto di provenienza dell’immobile

  • Atto di conformità urbanistica

  • Atto di conformità catastale

  • Certificato di agibilità dell’immobile

  • Atto di prestazione energetica dell’immobile (APE)

  • Certificato di conformità degli impianti

  • Visura ipotecaria dell’immobile 



STEP 5: ultime cose da sapere per comprare casa

Dopo aver effettuato tutte le ricerche necessarie, i sopralluoghi, e le verifiche tecniche e documentali, hai finalmente scelto la casa che desideri acquistare. Ma il prezzo richiesto è giusto? C’è spazio per una trattativa?


A questo punto, dovrai presentare una proposta di acquisto al proprietario, consapevole che potrà essere accettata o rifiutata. Prima di procedere, è fondamentale informarti sul prezzo medio al metro quadro nella zona in cui si trova l’immobile. Questo è solo il punto di partenza, però. 


Ci sono altri fattori da considerare che potrebbero influire sul prezzo, come:


  • presenza di riscaldamento autonomo;

  • disponibilità di un ascensore, se stai acquistando un appartamento in condominio;

  • stato generale dell’edificio e l’esposizione al sole dell’appartamento;

  • numero di bagni;

  • eventuali non conformità nella documentazione dell’immobile, ecc.


Essere consapevole di questi aspetti ti permetterà di fare leva su alcune caratteristiche per proporre un’offerta più vantaggiosa, aumentando le possibilità di raggiungere un giusto compromesso per acquistare la casa che desideri. S


e la tua proposta viene accettata, si passerà alla firma del contratto preliminare, che definirà il prezzo finale e impegnerà il proprietario a vendere l’immobile a quella cifra.


Ma c’è qualcosa che potresti aver dimenticato? 

Probabilmente hai già fatto i calcoli e la banca ti ha pre-approvato il mutuo. Tuttavia, ci sono altri costi da considerare, oltre al prezzo di acquisto, come:


  • imposta di Registro;

  • tassa Archivio;

  • imposta ipotecaria;

  • imposta catastale;

  • onorario notarile per il Rogito;

  • contributo alla Cassa Nazionale Notariato (C.N.N.) e la tassa consigliare;

  • visure;

  • commissioni per i servizi di intermediazione;

  • spese per la stipula del mutuo.


In genere, gli oneri legati al contratto di vendita sono a carico dell’acquirente. Conoscere tutti questi costi ti aiuterà a evitare spiacevoli sorprese e a non compromettere il tuo sogno di acquistare la casa, proprio quando sei a un passo dal traguardo.



Affidarsi a un esperto per evitare spiacevoli sorprese 

Come hai visto, il percorso verso l’acquisto di una casa è piena di potenziali pericoli.  


La cosa più importante quando vuoi comprare casa è scegliere un professionista esperto che possa aiutarti nella verifica della documentazione, accompagnarti al Rogito con le carte in regola, ma anche suggerirti eventuali agevolazioni correlate all’acquisto.


Seguimi anche sui social per altri consigli.






Cosa sapere prima di comprare casa? Domande frequenti 

Cosa sapere prima di comprare casa nuova in costruzione?

Prima di comprare una casa in costruzione, è fondamentale valutare alcuni aspetti, come la planimetria, l’esposizione, la zona ed eventuali tecnologie presenti. Non meno importante, la verifica della regolarità dei documenti. 

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