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Documenti per atto notarile immobiliare: cosa serve per comprare o vendere casa

Aggiornamento: 11 set

La preparazione dei documenti per un atto notarile, soprattutto in una compravendita, genera spesso dubbi e incertezze. 


Quali servono davvero? 

E cosa succede se manca qualcosa?


Arrivare dal notaio senza la documentazione completa significa inevitabilmente affrontare ritardi, rinvii e ulteriore stress.


Io sono il Geom. Gianluca Suppa e ho creato una guida completa e aggiornata al 2025 in cui troverai l'elenco dei documenti richiesti per i principali atti notarili, spiegazioni pratiche sul perché sono indispensabili, gli errori più comuni da evitare e consigli utili per risparmiare tempo.


Un punto di partenza semplice e affidabile per presentarsi dal notaio preparato, senza rischi e senza preoccupazioni.



Indice dei contenuti



Documenti per atto notarile immobiliare: perché sono indispensabili 

Quando si compra o si vende una casa, il ruolo del notaio è garantire che l’operazione sia sicura, valida e conforme alla legge. Per farlo, è indispensabile presentare una serie di documenti per l’atto notarile immobiliare, senza i quali la compravendita non può andare a buon fine.


Questi documenti hanno 3 obiettivi principali:


  1. identificare correttamente le parti coinvolte (acquirente e venditore);

  2. verificare la proprietà e la regolarità dell’immobile (titolo di provenienza, visure catastali e urbanistiche, certificazioni obbligatorie);

  3. tutelarsi da rischi o contestazioni future, perché tutto viene controllato e certificato dal notaio.


Arrivare con la documentazione incompleta significa allungare i tempi, rimandare la firma e, nei casi peggiori, mettere a rischio l’intera trattativa. Ecco perché prepararsi correttamente vuol dire arrivare alla firma con tranquillità e senza imprevisti.



Documentazione personale anagrafica: sempre richiesta in una compravendita immobiliare

In ogni compravendita immobiliare ci sono alcuni documenti che il notaio richiede sempre. Si tratta della documentazione personale e anagrafica, indispensabile per identificare correttamente le parti e accertare la loro capacità di agire. Ecco quali sono e perché servono:


  • Documento di identità valido: carta d’identità, passaporto o patente, che deve essere originale e in corso di validità. Senza questo, il notaio non può procedere. Attenzione: documenti scaduti o fotocopie non sono accettati;

  • Codice fiscale o tessera sanitaria: serve per l’esatta identificazione delle parti ai fini fiscali e per l’iscrizione dell’atto nei registri immobiliari. Un errore nel codice fiscale può bloccare la registrazione; 

  • Certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio: il notaio deve sapere se la persona è nubile/celibe, coniugata, divorziata o vedova. Questo influisce sul regime patrimoniale: ad esempio, in comunione dei beni la firma del coniuge è obbligatoria; 

  • Eventuali procure notarili: se una parte non può essere presente all’atto, può delegare un rappresentante tramite procura. In questo caso il documento originale della procura deve essere consegnato al notaio; 

  • Permesso di soggiorno (per cittadini extra UE): è obbligatorio per legge. Senza un permesso valido, l’acquisto o la vendita non può essere perfezionato.


💡Consiglio pratico: controlla sempre la validità dei tuoi documenti con almeno 2–3 settimane di anticipo rispetto al rogito. Eviterai di dover rimandare la firma per un rinnovo all’ultimo momento.




Documenti relativi all’immobile da presentare al notaio

Oltre alla documentazione personale, per stipulare una compravendita è necessario consegnare al notaio una serie di documenti che riguardano direttamente l’immobile. Sono fondamentali per dimostrare la proprietà, la regolarità urbanistica e catastale e la conformità alle normative vigenti.


Vediamo insieme quali sono i principali. 



Titolo di provenienza

È il documento che certifica come il venditore è diventato proprietario dell’immobile. Può trattarsi di un atto di compravendita precedente, una donazione, una successione o una sentenza. Il notaio deve verificarne la validità e la corretta trascrizione nei registri immobiliari.


⚠️ Attenzione: se il titolo manca o non è chiaro, la vendita non può essere stipulata.



Visura e planimetria catastale

Servono a identificare l’immobile e a verificare che quanto risulta in catasto corrisponda alla realtà. La planimetria deve essere sempre aggiornata. Quindi, se sono state fatte modifiche interne (ad esempio ampliamenti o abbattimento di pareti), bisogna prima regolarizzare la situazione con una variazione catastale.


💡Consiglio: richiedi una visura catastale aggiornata qualche settimana prima del rogito, per avere il tempo di correggere eventuali incongruenze.



Certificato di destinazione urbanistica (CDU)

È richiesto se la vendita riguarda terreni edificabili o agricoli. Attesta la destinazione urbanistica del terreno (residenziale, commerciale, agricola). Senza questo documento, 

l’atto non può essere stipulato.



Certificato di agibilità

Dimostra che l’immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e risparmio energetico previsti dalla legge. È un documento spesso trascurato, ma fondamentale, soprattutto nelle nuove costruzioni.



Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Obbligatorio per legge in tutte le compravendite. Indica la classe energetica dell’immobile e deve essere consegnato in originale al notaio. Senza APE, l’atto non può essere stipulato.



Eventuali concessioni edilizie e autorizzazioni

Nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di lavori (ampliamenti, ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso), il notaio può richiedere le relative concessioni edilizie, SCIA o CILA.


Un errore comune è pensare che in questi casi basti la planimetria. In realtà, ogni intervento deve essere documentato e conforme.




 


Mini check-list dei documenti per la compravendita immobiliare

Venditore

Acquirente

✅ Documento di identità e codice fiscale

✅ Documento di identità e codice fiscale

✅ Titolo di provenienza (rogito, successione, donazione…)

✅ Certificato di stato civile / estratto atto di matrimonio

✅ Visura e planimetria catastale aggiornate

✅ Eventuale procura se rappresentato da terzi

✅ Certificato di agibilità

✅ Permesso di soggiorno (se cittadino extra UE)

✅ Attestato di Prestazione Energetica (APE)

✅ Eventuali documenti bancari per mutuo

✅ Concessioni edilizie, SCIA o CILA per lavori


✅ Certificato di destinazione urbanistica (se terreni)





Mutuo o ipoteca? Ecco i documenti richiesti dal notaio 

Quando l’acquirente compra casa ricorrendo a un mutuo ipotecario, oltre ai documenti personali e a quelli relativi all’immobile, la banca e il notaio richiederanno ulteriore documentazione. Questo perché l’immobile diventa garanzia del finanziamento e serve verificare che sia tutto in regola.



Documenti bancari dell’acquirente

  • Delibera di concessione del mutuo: il documento ufficiale con cui la banca approva il finanziamento; 

  • Piano di ammortamento: riepiloga importo, durata, interessi e rate; 

  • Polizza assicurativa obbligatoria sull’immobile (incendio e scoppio).



Documenti sull’immobile richiesti dalla banca

La banca effettua una perizia tecnica per stabilire il valore dell’immobile e accertarne la regolarità. Di solito vengono richiesti:


  • Titolo di provenienza;

  • Visura e planimetria catastale aggiornata;

  • Concessioni edilizie o pratiche edilizie che riguardano ristrutturazioni importanti;

  • Certificato di agibilità.



Cancellazione di eventuali ipoteche pregresse

Se l’immobile oggetto di vendita ha già un’ipoteca (ad esempio per un vecchio mutuo non ancora estinto), il venditore deve fornire:


  • Atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte della banca creditrice;

  • In alcuni casi, quietanza di pagamento che attesti l’estinzione del debito.


💡Consiglio pratico: questo passaggio è spesso fonte di ritardi. È fondamentale verificare con largo anticipo se sull’immobile gravano ipoteche o pignoramenti.


conclusione rogito grazie a documenti per atto notarile immobiliare completi


6 errori comuni da evitare

Ecco gli sbagli più frequenti che rischiano di far saltare o rinviare la firma dal notaio:


❌ Documento di identità scaduto: il notaio non può procedere senza documenti validi; 

❌ Planimetria catastale non aggiornata: differenze tra realtà e catasto bloccano l’atto; 

❌ Mancanza dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica): obbligatorio per legge in ogni compravendita; 

❌ Ipoteche o pignoramenti non verificati: scoprirlo il giorno del rogito significa rinvio certo; 

❌ Certificati edilizi e urbanistici incompleti: concessioni mancanti o agibilità assente fanno slittare la firma; 

❌ Richiesta tardiva dei documenti al Comune: alcuni certificati richiedono settimane per essere rilasciati.






Arrivare sereni dal notaio? Con un geometra è possibile!

Preparare tutti i documenti per rogito o altro atto notarile immobiliare non è solo una questione di burocrazia, ma significa arrivare dal notaio con la certezza che la compravendita possa essere conclusa senza intoppi. Un documento scaduto, una planimetria non aggiornata o un certificato mancante possono tradursi in ritardi, costi aggiuntivi o, nei casi peggiori, nella sospensione della vendita.


Per questo è fondamentale non improvvisare. Essere affiancati da un geometra ti permette di:


  • verificare in anticipo la completezza e la correttezza di tutti i documenti;

  • regolarizzare eventuali difformità catastali o urbanistiche;

  • richiedere tempestivamente certificati e autorizzazioni ai vari enti;

  • avere un referente tecnico unico che dialoga con notaio, banca e Comune.

Con il supporto del geometra, l’intero percorso diventa più sicuro e veloce: tu arrivi al rogito con serenità, il notaio trova già tutto in ordine e la compravendita si conclude senza stress.





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Domande frequenti

Quali documenti devo portare all'atto notarile per la compravendita?

All’atto di compravendita devi portare: documento di identità valido, codice fiscale, certificato di stato civile/estratto di matrimonio, eventuale procura, permesso di soggiorno (se extra UE). Il venditore deve aggiungere: titolo di provenienza, visura e planimetria catastale, certificato di agibilità, APE, concessioni edilizie/SCIA-CILA e, se necessario, certificato di destinazione urbanistica.

Che documenti deve rilasciare il notaio dopo il rogito?

Dopo la firma del rogito, il notaio rilascia:


  • Copia autentica dell’atto di compravendita (rogito notarile);

  • Note di trascrizione e iscrizione ipotecaria (se c’è mutuo);

  • Fattura e quietanza delle imposte pagate;

  • Successivamente, conferma l’avvenuta registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate e nei registri immobiliari.


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