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Immagine del redattoreGianluca Suppa

Doppia Conformità per la sanatoria: facciamo chiarezza

Aggiornamento: 25 ott

Il Decreto Salva Casa ha introdotto interessanti novità nel settore, tra cui il requisito della doppia conformità urbanistica per ottenere la sanatoria


Ormai è sotto gli occhi di tutti come il fenomeno dell’abusivismo edilizio sia sempre più diffuso nel nostro Paese, con conseguenze importanti su economia e ambiente. 


Situazione irrisolvibile? 

No, la legge prevede un meccanismo specifico per regolarizzare le opere che sono state realizzate violando le vigenti norme. Questo ci porta alla cosiddetta sanatoria edilizia, che è possibile ottenere nel momento in cui viene soddisfatto il requisito della doppia conformità.


Di cosa si tratta nello specifico? 

Vediamolo insieme.



Indice


lavori per garantire la doppia conformità e richiedere la sanatoria

Cosa si intende per doppia conformità?

Si tratta del requisito necessario al fine di ottenere la sanatoria edilizia, cioè il provvedimento amministrativo che permette di andare a regolarizzare la situazione in cui un edificio non risulta essere conforme al progetto inizialmente autorizzato. In sostanza, l’immobile si trova in stato di abuso edilizio.


Attenzione! 

Spesso si fa l’errore di pensare che la sanatoria sia la stessa cosa del condono edilizio. No! La sanatoria urbanistica riguarda soltanto gli abusi formali. Dall’altra parte, il condono edilizio è un provvedimento straordinario che consente di regolare gli abusi “sostanziali”, cioè quelli che non avrebbero mai ottenuto approvazione (pensiamo ad esempio alle costruzioni di edifici su un terreno non edificabile). 



Norma di riferimento: art. 36 D.P.R. 380/01

La doppia conformità è regolata dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizio), che stabilisce che in caso di interventi edilizi non conformi al permesso ottenuto o realizzati senza il dovuto permesso (SCIA o Permesso di costruire), è possibile richiedere un permesso in sanatoria (retroattivo)


Nel dettaglio, ecco cosa stabilisce l’art. 36, Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità


1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.


2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16.2


3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.



Decreto Casa: cosa cambia per la doppia conformità?

Dal 24 Luglio 2024 il Decreto Salva Casa è diventato legge. Tra le diverse modifiche (tese alla semplificazione delle procedure amministrative), sono state introdotte delle novità che riguardano anche la doppia conformità urbanistica.  


Per capire nel dettaglio le novità, dobbiamo fare un piccolo passo indietro. 


Come abbiamo visto, gli abusi primari (anche definiti come abusi edilizi gravi), sono regolamentati dall’art. 36 del D.P.R. 380/01 e includono: 


  • variazioni significative rispetto al permesso di costruire che è già stato rilasciato;

  • interventi in totale difformità al permesso di costruire;

  • interventi realizzati senza permesso di costruire.


Gli abusi edilizi gravi sono penalmente rilevanti. Per questo motivo, al fine di ottenere il permesso di costruire in sanatoria, è sempre necessario rispettare la doppia conformità. 


In questo panorama, il Decreto Salva Casa ha introdotto un nuovo articolo 36-bis del DPR 380/01, che prevede una specifica sanatoria (definita come Sanatoria Semplificata) per gli illeciti edilizi di minore entità, quali l'irregolarità o la mancanza di presentazione della SCIA ordinaria e gli interventi che si presentano come solo in parte difformi rispetto al permesso di costruire. 


In questi casi, come si ottiene la doppia conformità? 

La nuova sanatoria consente di regolarizzare gli illeciti lievi con la doppia conformità, che in questo caso richiede:  


  • il rispetto della norme urbanistico-edilizie al momento della domanda di permesso in sanatoria o deposito SCIA;

  • il rispetto delle norme urbanistico-edilizie al momento della realizzazione dell’abuso.


Questa procedura semplificata porta con sé una serie di vantaggi, tra cui una maggiore accessibilità per gli edifici obsoleti e la possibilità, per gli uffici comunali, di prescrivere opere per la sicurezza.


geometra che lavora a un progetto di doppia conformità sanatoria

Cosa succede dopo la presentazione della domanda di sanatoria

Successivamente, il responsabile dell’ufficio comunale ha 45 giorni per effettuare l’accertamento e decidere sulla richiesta di regolarizzazione. Nel caso in cui non si riceva alcuna risposta, viene prevista l’applicazione del principio del silenzio-assenso


Ad ogni modo, la sanatoria è concessa soltanto quando sono stati completati gli interventi necessari per garantire la conformità


  • alle normative tecniche su efficienza energetica, igiene e sicurezza; 

  • superamento delle barriere architettoniche.


Nel caso di immobili su cui vige un vincolo paesaggistico, è necessario il parere (vincolante) dell’autorità competente (entro 180 giorni). 


Infine, la sanatoria è vincolata al pagamento di una sanzione pecuniaria (determinata previa perizia di stima) corrispondente al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi. L’ammontare può variare tra 1.032€ e 30.984€. 



Tutte le procedure di sanatoria attualmente vigenti

In conclusione, gli illeciti edilizi possono essere sanati attraverso procedure differenti a seconda della loro gravità. Ecco quali sono oggi le procedure di sanatorie previste nel nostro ordinamento: 


  • accertamento di conformità classico (art. 36);

  • accertamento di conformità semplificata (art. 36-bis);

  • SCIA (art. 34-ter / art. 19 legge 241/90);

  • tolleranze costruttive;

  • altri casi particolari.



Doppia Conformità: eliminazione dell'obbligo per le parziali difformità e per le variazioni essenziali

Il Decreto Salva Casa ha altresì introdotto l’eliminazione dell’obbligo della doppia conformità sia per le parziali difformità sia per le variazioni essenziali. Tuttavia, le nuove indicazioni non si applicano in caso di totale difformità per cui resta valida la precedente disciplina.


Variazioni essenziali: quali sono

  • cambio della destinazione d’uso;

  • modifiche sostanziali della localizzazione dell'edificio o dei parametri urbanistico-edilizi del progetto autorizzato;

  • significativo aumento della superficie del solaio o della cubatura rispetto al progetto approvato;

  • mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito;

  • violazioni delle norme antisismiche.



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