Registrazione contratto affitto: guida chiara e completa
- Gianluca Suppa
- 21 ott
- Tempo di lettura: 7 min
La registrazione del contratto di affitto è un obbligo di legge per tutte le locazioni superiori a 30 giorni annui e rappresenta un passaggio fondamentale per dare valore legale al contratto ed evitare sanzioni fiscali. Tuttavia, tra modelli da compilare, imposta di registro, scelta tra cedolare secca e registrazione online, molti proprietari e inquilini incontrano difficoltà e rischiano errori che possono costare caro.
Io sono il Geom. Gianluca Suppa e in questa guida troverai spiegato in modo semplice come funziona la registrazione, quali documenti servono, quanto costa, quali sono le scadenze da rispettare e cosa fare per non ricevere sanzioni dall’Agenzia delle Entrate. Leggendo questa guida potrai affrontare la procedura con maggiore sicurezza e chiarezza, evitando perdite di tempo e complicazioni burocratiche!
Indice dei contenuti
Registrazione contratto affitto: cos’è e quando è obbligatoria
La registrazione del contratto di affitto è un adempimento fiscale che consiste nel comunicare formalmente all’Agenzia delle Entrate l’esistenza di un contratto di locazione tra proprietario e inquilino. Questo passaggio attribuisce al contratto data certa, validità legale e rende ufficiale il rapporto di locazione anche dal punto di vista tributario.
La registrazione è obbligatoria per legge quando il contratto:
ha una durata superiore a 30 giorni complessivi nell’arco di un anno (anche se non continuativi);
riguarda immobili situati in Italia, sia ad uso abitativo che commerciale;
prevede un corrispettivo economico (quindi un canone di locazione).
La normativa di riferimento è contenuta nel D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), che stabilisce tempi, modalità e imposte da versare per la registrazione. Se il contratto non viene registrato, è considerato nullo ai fini legali e fiscali e il proprietario rischia pesanti sanzioni, oltre alla perdita delle tutele in caso di morosità o contenziosi.
💡ATTENZIONE: registrare correttamente il contratto di affitto non è solo un obbligo fiscale, ma anche una forma di tutela sia per il locatore che per l’inquilino, perché rende chiari e opponibili a terzi termini e condizioni del rapporto di locazione.
Quindi, vuoi evitare problemi futuri? Perfetto, allora assicurati di conoscere bene chi deve registrarlo e in quali tempi. Approfondiamo questi aspetti nella prossima sezione.
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Chi deve registrare il contratto di locazione e entro quando
Per legge, l’obbligo di registrare il contratto di affitto ricade principalmente sul proprietario dell’immobile, cioè il locatore. Tuttavia, anche l’inquilino (conduttore) è responsabile in solido.
Cosa vuol dire?
Significa che, in caso di mancata registrazione nei termini, sia il proprietario che l’affittuario possono essere sanzionati dall’Agenzia delle Entrate.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto oppure dalla data di decorrenza, se precedente. Lo stesso termine vale anche per i contratti transitori e per quelli stipulati tra privati senza intermediari.
💡ATTENZIONE: il rispetto dei tempi è fondamentale perché il superamento del termine comporta sanzioni proporzionali al ritardo.
Chi può effettuare la registrazione di un contratto di affitto
Vediamo adesso chi può effettuare la registrazione:
il proprietario in autonomia;
l’inquilino (se il locatore non provvede);
un intermediario abilitato (come un geometra, un commercialista, un’agenzia immobiliare o un CAF);
un delegato tramite apposita procura.
Quando è obbligatoria
La registrazione è sempre obbligatoria per:
i contratti a canone libero (4+4);
i contratti a canone concordato (3+2);
gli affitti transitori;
i contratti per studenti universitari.
Fanno eccezione solo gli affitti di durata inferiore a 30 giorni complessivi annui, tipici delle locazioni turistiche brevi, che non richiedono registrazione ma restano soggetti alla normativa fiscale specifica.
Risulta quindi essenziale rispettare la procedura nei tempi previsti non solo per evitare sanzioni economiche, ma soprattutto per dare piena validità legale al contratto e tutelare le parti in caso di controversie future.
Documenti necessari per la registrazione del contratto di affitto
Per procedere con la registrazione è fondamentale predisporre correttamente tutta la documentazione richiesta dall’Agenzia delle Entrate. Anche un piccolo errore o una mancanza può causare ritardi, rigetti o richieste di integrazione, allungando inutilmente i tempi.
Di seguito una lista dei documenti che generalmente sono richiesti per la registrazione del contratto di locazione:
Contratto di affitto firmato in originale da entrambe le parti, in almeno due copie;
Codice fiscale e dati anagrafici del locatore e del conduttore;
Visura catastale o estremi catastali dell’immobile oggetto della locazione;
Ricevuta del pagamento dell’imposta di registro (nel caso in cui sia dovuta);
Marche da bollo, una ogni quattro facciate o 100 righe di testo (se previste);
Eventuale planimetria catastale dell’immobile allegata al contratto;
Modello RLI compilato per la richiesta di registrazione (si tratta del modulo ufficiale dell'Agenzia delle Entrate per registrare, prorogare, risolvere o comunicare variazioni relative ai contratti di locazione e affitto di immobili);
Eventuale dichiarazione di scelta per la cedolare secca, nel caso in cui il proprietario scelga questo regime fiscale.
Gli allegati possono variare in base alla tipologia del contratto (uso abitativo, commerciale, affitto transitorio, studenti universitari) e alla modalità scelta per la registrazione (online o presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate).
Avere pronta tutta la documentazione prima dell’invio è un passaggio fondamentale per evitare perdite di tempo e garantire che la registrazione vada a buon fine al primo tentativo.
Se hai dubbi su cosa allegare o su come compilare correttamente i moduli, posso aiutarti passo dopo passo. Contattami se vuoi un supporto professionale per preparare tutta la documentazione senza errori.
Dove e come registrare un contratto di affitto
La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata in modi diversi, a seconda delle esigenze del proprietario e dell’inquilino. È possibile scegliere la procedura tradizionale presso l’Agenzia delle Entrate oppure optare per la modalità telematica, oggi sempre più utilizzata per la sua praticità.
Registrazione online con modello RLI (procedura telematica)
La registrazione online è oggi la soluzione più veloce e sicura. Si effettua tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI, necessario per:
registrare un nuovo contratto di affitto;
comunicare proroghe, risoluzioni o cessioni del contratto;
esercitare o revocare la cedolare secca.
Questa modalità richiede credenziali SPID, CIE o CNS e una corretta compilazione dei dati dell’immobile, dei contraenti e delle condizioni economiche del contratto. Il pagamento delle imposte avviene contestualmente tramite addebito su conto corrente.
Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
Chi preferisce può ancora registrare il contratto recandosi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio. In questo caso è necessario presentare il contratto in duplice copia firmata, gli allegati obbligatori e il modello RLI compilato. Le imposte devono essere pagate tramite modello F24 Elide prima della consegna o contestualmente allo sportello.
Questa procedura può comportare attese allo sportello e tempi più lunghi, soprattutto nelle sedi più affollate.
⭐ Soluzione consigliata per evitare perdita di tempo e non commettere errori: registrazione tramite un professionista
In alternativa è possibile affidare tutto a un professionista abilitato, come un geometra, un commercialista o un’agenzia immobiliare, che si occuperà dell’intera procedura telematica: compilazione del modello RLI, versamento delle imposte, invio della documentazione e rilascio della ricevuta ufficiale di registrazione.
Questa è la soluzione ideale per chi desidera evitare errori e non perdere ore dietro alla burocrazia.
Sanzioni per mancata o tardiva registrazione
Non registrare un contratto di affitto nei tempi previsti comporta conseguenze fiscali e legali. La legge prevede sanzioni proporzionate al ritardo, oltre al pagamento dell’imposta di registro non versata e degli interessi. Per fortuna è possibile ridurre le sanzioni con il ravvedimento operoso, ma è fondamentale agire rapidamente.
Situazione | Tempistica | Sanzione applicata |
Registrazione tardiva | Entro 30 giorni dal termine | 30% dell’imposta dovuta |
Registrazione tardiva | Da 31 a 90 giorni | 60% dell’imposta dovuta |
Registrazione tardiva | Oltre 90 giorni | 120% dell’imposta dovuta |
Omessa registrazione | Nessuna registrazione effettuata | Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta |
Interessi di mora | Sempre applicati | In base ai giorni di ritardo |
💡 RICORDA: le sanzioni ricadono su proprietario e inquilino in solido, quindi entrambi possono essere chiamati a rispondere di eventuali irregolarità.
Costi di registrazione del contratto di affitto
I costi da sostenere dipendono dal tipo di contratto e dal regime fiscale scelto dal proprietario. In generale, quando non si sceglie la cedolare secca, la registrazione prevede il pagamento di imposte obbligatorie.
Ecco una panoramica semplice e completa:
Tipologia di costo | Importo | Quando si paga |
Imposta di registro | 2% del canone annuo (minimo 67€) | Alla registrazione e ogni anno |
Marche da bollo | 16€ ogni 4 facciate o 100 righe | Su ciascuna copia del contratto |
Imposta di registro con cedolare secca | 0€ | Non dovuta |
Marche da bollo con cedolare secca | 0€ | Non dovuta |
Versamento F24 Elide | Variabile | Per pagare imposte e tributi |
Se il contratto è registrato con cedolare secca, non si pagano né l’imposta di registro né le marche da bollo. Tuttavia, la registrazione resta obbligatoria entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Il pagamento delle imposte può essere effettuato:
direttamente online tramite il servizio dell’Agenzia delle Entrate,
oppure tramite modello F24 Elide presso banca o posta.
La scelta più sicura? Affidarsi a un professionista
Registrare un contratto di affitto sembra semplice, ma basta un errore nel modello RLI, un’imposta calcolata male o un documento mancante per ricevere sanzioni o dover rifare la procedura. Per chi non è pratico di burocrazia fiscale, il rischio di sbagliare è alto.
La soluzione più sicura è affidarsi a un geometra esperto che gestisca ogni fase della registrazione in modo corretto e rapido, tutelandoti davanti all’Agenzia delle Entrate e assicurando piena validità legale al contratto.
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Domande frequenti
Quanto costa la registrazione di un contratto di affitto?
Costa il 2% del canone annuo (minimo 67€) + 16€ di marca da bollo ogni 4 pagine.
Quanto costa la registrazione di un contratto di affitto con cedolare secca?
Zero: con la cedolare secca non si paga imposta di registro né marca da bollo.
Chi paga le spese di registrazione del contratto di affitto?
Per legge le spese si dividono al 50% tra proprietario e inquilino, salvo accordi diversi.
Quanto costa la registrazione di un contratto d'affitto all'Agenzia delle Entrate?
Le imposte sono le stesse: 2% del canone + marche da bollo, oppure zero con cedolare secca.
Quanto tempo ci vuole per la registrazione di un contratto di affitto?
La registrazione è immediata se fatta online; allo sportello dipende dai tempi dell’ufficio.
Come trovare la registrazione di un contratto di affitto?
Si può verificare tramite il cassetto fiscale dell’Agenzia delle Entrate o richiedendo copia del contratto registrato.