Certificato di agibilità di un immobile alla fine di una ristrutturazione: come funziona?
- Gianluca Suppa
- 18 apr
- Tempo di lettura: 4 min
Quando si conclude una ristrutturazione (specialmente se riguarda interventi strutturali o impiantistici) uno degli aspetti da non sottovalutare è il certificato di agibilità di una casa. Questo documento garantisce che l'immobile rispetti i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla legge.
Comprendere cos’è, quando è necessaria e come ottenerla, è fondamentale per chiunque abbia concluso una ristrutturazione o abbia intenzione di realizzarne una.
Io sono il Geom. Gianluca Suppa e in questo articolo troverai una guida completa sul certificato di agibilità. Iniziamo!
Indice dei contenuti
Cos’è e perché è importante l’agibilità?
L’agibilità è il riconoscimento ufficiale che un edificio può essere utilizzato per l’uso previsto, senza rischi per chi lo abita o lo frequenta. Significa che la casa, l’appartamento o l’immobile possiede tutte le condizioni richieste dalle normative vigenti in materia edilizia e urbanistica. Come potrai intuire, si tratta quindi di un documento fondamentale non soltanto dal punto di vista tecnico, ma anche da quello giuridico e commerciale.
Oltre a garantire la sicurezza delle persone, l’agibilità incide direttamente sul valore dell’immobile e sulla possibilità di venderlo o affittarlo. In sua assenza, sebbene la legge non vieti espressamente la compravendita o la locazione, si rischiano contenziosi legali e svalutazioni patrimoniali.
Riferimenti normativi
Il principale riferimento normativo per l’agibilità è l’Art. 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, noto come Testo Unico dell’Edilizia, il cui comma 1 individua e stabilisce i criteri fondamentali per attestare l’agibilità di un edificio:
L’agibilità sancisce “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.”
Questo vuol dire che per considerare un immobile agibile, devono essere verificate e attestate le seguenti condizioni:
Sicurezza degli edifici;
Igiene e Salubrità;
Risparmio energetico;
Conformità degli impianti;
Conformità al progetto presentato.
Quando è necessaria l’agibilità dopo una ristrutturazione?
Durante una ristrutturazione possono verificarsi modifiche tali da alterare le caratteristiche originarie di un immobile. È proprio in questi casi che diventa indispensabile aggiornare l’agibilità. Le situazioni più comuni riguardano:
ampliamenti;
interventi sulle strutture portanti;
modifiche significative agli impianti o ai servizi igienici.
Per le opere più leggere, come tinteggiature, rifacimento pavimenti o sostituzione di sanitari senza modifiche impiantistiche, non è invece richiesto alcun aggiornamento.
Tuttavia, ogni intervento dovrebbe essere valutato caso per caso, con l’aiuto di un tecnico abilitato, per evitare sanzioni o problemi successivi.
Come si ottiene: la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)
Con l’entrata in vigore del Decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), dal 2016 il certificato di agibilità di una casa è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità. Non si tratta più di un’autorizzazione rilasciata dal Comune, ma di una pratica asseverata da un tecnico abilitato che attesta la conformità dell’immobile.
Quindi, come si ottiene il certificato di agibilità?
È importante sapere che alla fine dei lavori, il direttore dei lavori o un professionista incaricato deve presentare la SCA, accompagnata dalla dichiarazione di conformità alle normative vigenti, dai certificati degli impianti e dalla documentazione catastale aggiornata.
È essenziale che questo avvenga entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori. In caso di controlli, sarà il Comune a verificare la correttezza della documentazione presentata.
Abitabilità di un immobile: cosa succede se manca l’agibilità?
Un immobile privo di agibilità non può essere abitato né utilizzato per le finalità previste. Inoltre, la sua commercializzazione, sia per la vendita che per la locazione, diventa più complicata. Chi acquista o affitta un immobile senza agibilità ha il diritto di essere preventivamente informato. In caso contrario, potrebbe chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni.
Dal punto di vista pratico, un immobile senza agibilità rischia anche di perdere valore di
mercato e può essere escluso da eventuali richieste di mutuo o finanziamento, poiché le banche richiedono questo documento come garanzia di conformità.
Agibilità parziale: quando è possibile
Ci sono dei casi in cui non sempre è necessario ottenere l’agibilità per l’intero immobile. Esiste infatti la possibilità di richiedere la certificazione di un’agibilità parziale, valida solo per determinate porzioni dell’edificio.
Questa opzione è utile quando i lavori vengono eseguiti in fasi successive o quando solo alcune unità immobiliari risultano immediatamente idonee all’uso.
La procedura resta la stessa della SCA, ma il tecnico dovrà indicare esattamente le parti interessate, specificando le aree o le unità per le quali si richiede l’agibilità.
Agibilità e bonus ristrutturazione
Chi usufruisce di bonus fiscali per la ristrutturazione deve prestare particolare attenzione a questo aspetto. Alcune agevolazioni richiedono espressamente la conformità urbanistica, catastale e il rispetto delle normative energetiche e impiantistiche.
La presentazione della SCA, accompagnata dalle relative certificazioni, costituisce una garanzia fondamentale per dimostrare la corretta esecuzione dei lavori e beneficiare senza ostacoli delle detrazioni previste.
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Cosa fare alla fine dei lavori di ristrutturazione della casa
Alla conclusione dei lavori, è buona norma fissare un incontro con il proprio tecnico di fiducia per fare il punto della situazione. Sarà lui a verificare se l’intervento eseguito richiede la presentazione della SCA e, se necessario, predisporre tutta la documentazione.
A questo proposito è utile chiarire che il certificato di agibilità non viene più rilasciato direttamente dal Comune, ma da un tecnico abilitato, che assevera la conformità e trasmette la pratica. È altrettanto importante raccogliere e conservare tutte le certificazioni degli impianti, aggiornare la planimetria catastale in caso di modifiche interne e inviare la segnalazione al Comune nei tempi previsti. Un’attenzione particolare a questi aspetti permette di evitare ritardi, sanzioni o complicazioni future.
Stai per avviare o per concludere una ristrutturazione? Devi richiedere il certificato di agibilità immobile?
Un professionista del settore sarà in grado di valutare la necessità della pratica per ottenere la dichiarazione di agibilità e di gestirla in modo rapido ed efficace.
Se ti trovi in questa situazione, contattami: possiamo verificare insieme se serve presentare la SCA e predisporre correttamente tutta la documentazione necessaria.