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Difformità catastali: come riconoscerle, risolverle ed evitare problemi nella compravendita

Le difformità catastali vengono spesso fuori nel momento meno opportuno (quando si decide di vendere casa, quando c'è una proposta d'acquisto sul tavolo o quando la banca sta valutando la concessione di un mutuo).


In molti casi il proprietario è convinto che sia tutto in regola, poi dal confronto tra la planimetria catastale e lo stato reale dell'immobile emergono modifiche mai aggiornate o situazioni che meritano un approfondimento.


Sono il Geom. Gianluca Suppa e mi occupo spesso di verifiche catastali prima di una compravendita. La buona notizia è che non tutte le difformità rappresentano un problema insormontabile. Bisogna però individuarle per tempo e capire qual è il percorso corretto per regolarizzarle.


In questa guida vediamo quali sono le difformità più comuni, come riconoscerle e cosa fare per evitare che diventino un ostacolo durante una vendita o un acquisto.



Indice dei contenuti



Difformità catastali: di cosa parliamo? 

Nella maggior parte dei casi una difformità catastale viene scoperta quando si recupera la planimetria per vendere casa. Fino a quel momento nessuno si è mai posto il problema. Mi capita spesso di entrare in appartamenti che, a una prima occhiata, sembrano perfettamente regolari. Poi confronto la planimetria catastale con lo stato reale dell'immobile e saltano fuori differenze che nessuno aveva notato.


A volte si tratta di modifiche minime, come una porta spostata o un piccolo ripostiglio ricavato anni prima. In altri casi la distribuzione interna è completamente diversa rispetto a quella depositata al Catasto.


La domanda che ricevo più spesso è sempre la stessa: "È un problema?"

La risposta è: dipende.


Non tutte le difformità hanno le stesse conseguenze e non tutte impediscono una compravendita. Prima di preoccuparsi, bisogna capire esattamente quali sono e cosa non coincide tra documentazione e stato di fatto.



Si può vendere una casa con una difformità catastale?

Senza girarci troppo intorno, è una delle domande che mi viene posta più spesso quando una compravendita è già in corso. La risposta è che non tutte le difformità catastali impediscono automaticamente la vendita di un immobile. Molto dipende dal tipo di difformità e dalle verifiche che emergono durante la trattativa.


Il vero problema è scoprirla all'ultimo momento. Una difformità rilevata poco prima del rogito può infatti rallentare la compravendita e richiedere verifiche o regolarizzazioni prima di procedere.


Per questo motivo consiglio sempre di controllare la conformità catastale dell'immobile prima di metterlo in vendita, così da evitare sorprese quando l'acquirente, il notaio o la banca iniziano le verifiche.


Prima di capire come individuare una difformità, vediamo quali sono le situazioni che incontro più frequentemente durante le verifiche degli immobili.



Le difformità catastali più comuni

Quando si parla di difformità catastali non bisogna pensare necessariamente a grandi lavori o trasformazioni dell'immobile. Nella maggior parte dei casi si tratta di modifiche eseguite nel tempo e mai aggiornate nella planimetria catastale.


Le situazioni che incontro più spesso sono:


  • Porta spostata o eliminata; 

  • Tramezzo modificato;

  • Ripostiglio ricavato successivamente;

  • Bagno realizzato in una posizione diversa;

  • Fusione di due ambienti;

  • Ampliamento non aggiornato. 


A volte succede che queste modifiche siano state eseguite anni prima, magari da precedenti proprietari. Per questo motivo non è raro scoprire una difformità senza aver effettuato personalmente alcun intervento sull'immobile.


E altresì importante sottolineare che non tutte le difformità hanno la stessa rilevanza: alcune possono richiedere un semplice aggiornamento catastale, mentre altre meritano verifiche più approfondite perché potrebbero coinvolgere anche la conformità urbanistica. 



Principali tipologie di difformità catastali

In linea generale, si possono distinguere due situazioni.



Difformità lievi

Sono quelle che riguardano modifiche di entità ridotta e che, in molti casi, possono essere risolte con un aggiornamento catastale.


Ad esempio:


  • spostamento di una porta rispetto alla planimetria; 

  • piccole modifiche alla distribuzione interna; 

  • errori grafici nella rappresentazione catastale; 

  • differenze minime tra planimetria e stato reale dell'immobile. 



Difformità rilevanti

Sono quelle che incidono in modo più significativo sulla configurazione dell'immobile e richiedono verifiche tecniche più approfondite.


Ad esempio:


  • realizzazione o demolizione di tramezzi che modificano la distribuzione degli ambienti; 

  • creazione di nuovi locali o ripostigli; 

  • spostamento di bagni o cucine; 

  • ampliamenti non riportati in planimetria; 

  • fusione o divisione di unità immobiliari. 


Capire in quale situazione ci si trova è fondamentale per individuare il percorso corretto di regolarizzazione ed evitare problemi durante una compravendita.




Come capire se un immobile presenta una difformità catastale

L'unico modo per accertare la presenza di una difformità catastale è confrontare la planimetria depositata al Catasto con lo stato reale dell'immobile.





Difformità catastale vs difformità urbanistica: attenzione a non confonderle!

Uno degli errori più comuni è pensare che una difformità catastale e una difformità urbanistica siano la stessa cosa. In realtà si tratta di verifiche diverse.


Difformità catastale

Difformità urbanistica

Riguarda il Catasto

Riguarda il Comune

Coinvolge la planimetria catastale

Coinvolge i titoli edilizi

Verifica la corrispondenza tra documenti e stato di fatto

Verifica se le opere sono state autorizzate

Può richiedere un aggiornamento catastale

Può richiedere una sanatoria o altre pratiche edilizie


È una distinzione fondamentale, perché una planimetria catastale aggiornata non garantisce automaticamente la conformità urbanistica dell'immobile. Per questo motivo, quando emerge una difformità, il primo passo non è correggere il Catasto, ma capire esattamente quale sia il problema e quali verifiche siano necessarie.


esempio di difformità catastali e come sanarle


Come si regolarizza una difformità catastale

Quando viene individuata una difformità catastale, il primo passo è capire se il problema riguarda esclusivamente il Catasto oppure se coinvolge anche la conformità urbanistica dell'immobile.


In genere il percorso prevede:


  1. Verifica della documentazione disponibile

  2. Confronto tra planimetria e stato reale dell'immobile

  3. Accertamento della conformità urbanistica

  4. Eventuale aggiornamento catastale


L'errore più comune è intervenire direttamente sul Catasto senza aver prima verificato l'origine della difformità. In alcuni casi questo approccio può non essere sufficiente a risolvere il problema.


👉 Il mio consiglio è di partire sempre da una verifica tecnica completa, soprattutto quando è prevista una compravendita o una richiesta di mutuo.





Quanto tempo e quanto costa regolarizzare una difformità catastale?

Tempi e costi dipendono principalmente da:


  • Tipo di difformità riscontrata; 

  • Documentazione disponibile; 

  • Necessità di ulteriori verifiche urbanistiche;

  • Pratiche da predisporre.


Una piccola difformità può richiedere un intervento relativamente semplice. Situazioni più complesse, invece, possono richiedere verifiche aggiuntive prima di procedere con la regolarizzazione.



Quando conviene verificare la conformità dell'immobile

Molti controllano la conformità catastale solo quando emerge un problema. In realtà, una verifica preventiva può evitare ritardi e complicazioni.

I momenti in cui consiglio maggiormente di effettuare questo controllo sono PRIMA DI:



Anticipare la verifica significa avere il tempo necessario per affrontare eventuali criticità senza dover rincorrere scadenze o bloccare operazioni già avviate.



Difformità catastali: meglio scoprirle prima che diventino un problema

Nella maggior parte dei casi, le difformità catastali non vengono scoperte durante la vita quotidiana dell'immobile, ma quando si decide di venderlo, acquistarlo o richiedere un finanziamento.


Per questo motivo una verifica preventiva rappresenta spesso la soluzione più semplice e meno costosa. Individuare eventuali incongruenze con anticipo permette infatti di capire come intervenire e affrontare la situazione con maggiore serenità.


Come geometra, il mio lavoro non consiste solo nel verificare una planimetria, ma nell'analizzare l'immobile nel suo complesso per individuare eventuali criticità catastali e urbanistiche prima che diventino un ostacolo.



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Domande frequenti

Cosa si intende per difformità catastali?

Si parla di difformità catastale quando la planimetria depositata al Catasto non corrisponde allo stato reale dell'immobile.

Si può vendere una casa con difformità catastali?

Dipende dal tipo di difformità. In molti casi è possibile vendere, ma è consigliabile verificare e, se necessario, regolarizzare la situazione prima del rogito.

Quali sono le difformità catastali?

Le più comuni riguardano pareti spostate, porte modificate, ripostigli realizzati successivamente, bagni o cucine in posizioni diverse rispetto alla planimetria catastale.

Quali sono le lievi difformità catastali?

Sono difformità di modesta entità, come piccoli errori grafici o modifiche interne limitate che non incidono in modo significativo sulle caratteristiche dell'immobile.

Come regolarizzare le difformità catastali?

La regolarizzazione richiede una verifica tecnica preliminare per accertare l'origine della difformità e individuare le pratiche necessarie per aggiornare la documentazione.

Come sanare le difformità catastali?

La sanatoria dipende dal tipo di difformità riscontrata. In genere il percorso prevede controlli catastali e urbanistici seguiti dall'eventuale aggiornamento della documentazione.

Quali sono le sanzioni per le difformità catastali?

Le sanzioni variano in base alla situazione specifica e alle pratiche necessarie per la regolarizzazione. Per questo motivo è sempre opportuno effettuare una verifica tecnica prima di procedere.


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