Verifica urbanistica: guida completa per capire se un immobile è regolare
- Gianluca Suppa
- 15 dic 2025
- Tempo di lettura: 5 min
Aggiornamento: 14 gen
Quando una persona mi contatta per vendere, comprare o ristrutturare casa, spesso non ha mai fatto una verifica urbanistica. Il problema è che ci si accorge delle irregolarità quasi sempre troppo tardi, quando il rogito è bloccato, il mutuo non passa oppure i lavori non possono partire.
Io sono il Geom. Gianluca Suppa e in questo articolo vediamo cos’è la verifica urbanistica, perché è così importante e cosa controlla un tecnico quando la esegue.
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Indice dei contenuti
Cos’è la verifica urbanistica
La verifica urbanistica è un controllo tecnico che serve a capire se l’immobile che vedi oggi è stato realizzato e modificato nel rispetto dei permessi rilasciati dal Comune. In pratica si confronta lo stato reale della casa con i progetti e i titoli edilizi depositati nel tempo.
Quindi, non basta che una casa "sia lì da anni” (cosa che purtroppo mi sento dire spesso) o che sia già stata venduta in passato. Quello che conta è che ogni intervento fatto nel tempo sia stato autorizzato correttamente. Anche una modifica che può sembrare banale, come una parete spostata o un bagno ricavato dove prima non c’era, può creare una difformità urbanistica.
Attenzione: catasto e autorizzazione non sono la stessa cosa
Uno degli errori che si fa più spesso è confondere il catasto con l’autorizzazione.
Facciamo un esempio.
Come tecnico autorizzato, durante una verifica urbanistica vado a recuperare tutta la documentazione edilizia dell’immobile in Comune (licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA) e la confronto con ciò che esiste realmente oggi. Se tutto combacia, l’immobile è urbanisticamente conforme. Se non combacia, è importante saperlo subito e capire come intervenire.
È qui che spesso nasce la confusione: catasto e urbanistica non sono la stessa cosa. Un immobile può essere catastalmente “a posto” ma urbanisticamente irregolare. E, nei casi più delicati, è proprio l’urbanistica a creare i problemi più seri.
Perché la verifica urbanistica è fondamentale (e perché non conviene rimandarla)
La verifica urbanistica è fondamentale nel momento in cui devi fare qualcosa di concreto con un immobile: venderlo, comprarlo, ristrutturarlo o chiedere un mutuo.
Perché è così importante?
Nella compravendita, ad esempio, una difformità urbanistica può rallentare o addirittura fermare il rogito. Il notaio, la banca o il perito incaricato possono chiedere chiarimenti, integrazioni o una regolarizzazione prima di procedere. Tutto questo significa perdita di tempo, stress e spesso costi imprevisti.
Anche quando si acquista casa, fare una verifica urbanistica prima di firmare un preliminare ti permette di sapere esattamente cosa stai comprando. Non è raro scoprire, troppo tardi, che alcune parti dell’immobile non sono mai state autorizzate o che nel tempo sono state fatte modifiche senza i dovuti permessi. In questi casi il rischio è ritrovarsi con un problema che diventa tuo, anche se non sei stato tu a crearlo.
Lo stesso vale per le ristrutturazioni. Per poter presentare una CILA, una SCIA o un permesso di costruire, l’immobile deve essere urbanisticamente conforme. Se non lo è, prima di iniziare i lavori è necessario sistemare la situazione.
In sostanza, la verifica urbanistica serve a evitare sorprese quando ormai sei già coinvolto. Farla prima ti mette nelle condizioni di decidere con più serenità e consapevolezza.
Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile
Durante una verifica urbanistica l’obiettivo è capire se quello che esiste oggi corrisponde a ciò che è stato autorizzato dal Comune nel tempo.
1️⃣ Per farlo, il primo passo è recuperare tutta la documentazione edilizia dell’immobile: licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA ed eventuali sanatorie. Ogni intervento dovrebbe essere tracciabile attraverso un titolo edilizio.
2️⃣ Questi documenti vengono poi confrontati con lo stato di fatto reale dell’immobile. Si verificano la disposizione degli spazi, le superfici, le altezze, eventuali ampliamenti o modifiche interne ed esterne. Anche interventi apparentemente minimi, come lo spostamento di una parete o la realizzazione di un bagno, possono generare difformità urbanistiche.
3️⃣ Infine, si controlla che l’immobile rispetti le norme urbanistiche e i vincoli previsti dal Comune. Al termine della verifica è chiaro se l’immobile è conforme o se esistono irregolarità da valutare e, se possibile, regolarizzare.
Checklist essenziale dei documenti per la verifica urbanistica
✅ Titoli edilizi rilasciati dal Comune (licenza, concessione, permesso di costruire, CILA o SCIA)
✅ Eventuali sanatorie o condoni, se nel tempo sono stati fatti interventi non autorizzati
✅ Planimetria catastale e visura catastale aggiornate
✅ Documentazione storica disponibile sull’immobile
Contattami subito se stai per vendere, acquistare o ristrutturare casa e non sei sicuro che tutto sia urbanisticamente in regola.
Cosa succede se l’immobile non è conforme urbanisticamente
Le irregolarità non sono tutte uguali, per cui quando si scopre che un immobile non è urbanisticamente conforme, la prima cosa da fare è capire perché non lo è.
In alcuni casi si tratta di difformità limitate, come modifiche interne o interventi fatti senza pratica. Se le norme lo consentono, queste situazioni possono essere regolarizzate con una sanatoria.
In altri casi, invece, le difformità sono più importanti e non sempre sanabili. È qui che la verifica urbanistica diventa fondamentale: serve a capire subito se esiste una soluzione e quali sono tempi e costi reali.
C’è poi un aspetto che merita sempre molta attenzione: la lottizzazione. Può capitare che un immobile sia stato realizzato all’interno di una suddivisione del terreno non autorizzata correttamente dal Comune. In questi casi il problema non riguarda solo la singola casa, ma l’intera operazione urbanistica che sta a monte. Sono situazioni delicate, che vanno valutate con estrema cautela prima di qualsiasi decisione. In questi casi, la cosa migliore è affidarsi a un Avvocato Penalista specializzato, che possa offrirti tutto il supporto possibile per risolvere al meglio la situazione.
Affidati subito a un esperto per la tua verifica urbanistica
La verifica urbanistica è uno strumento per capire davvero che situazione hai davanti prima di prendere decisioni importanti su un immobile. Serve a evitare sorprese, blocchi improvvisi e problemi che, nella maggior parte dei casi, emergono quando è ormai troppo tardi.
Che tu stia vendendo, acquistando o pensando a una ristrutturazione, partire da una verifica urbanistica ti permette di muoverti con più serenità e consapevolezza.
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Domande frequenti
Cos’è la verifica urbanistica?
È un controllo che serve a capire se la casa o l’immobile che hai davanti è stato costruito e modificato nel tempo come risulta dai permessi del Comune. In sostanza, risponde a una domanda molto semplice: quello che vedi oggi è stato autorizzato oppure no?
Come si verifica la conformità urbanistica?
Si parte dai documenti presenti in Comune e poi si guarda l’immobile così com’è oggi. Il lavoro consiste nel confrontare le carte con la realtà, attraverso un sopralluogo e un’analisi tecnica. È lì che si capisce se tutto torna o se qualcosa non quadra.
Chi verifica la conformità urbanistica?
La verifica la fa un tecnico abilitato, come un geometra. È una valutazione tecnica vera e propria, che richiede esperienza e responsabilità, non una semplice occhiata ai documenti.
Il notaio verifica la conformità urbanistica di un immobile?
No. Il notaio non entra nel merito della conformità urbanistica. Il suo ruolo è diverso e si basa sulle dichiarazioni e sulla documentazione tecnica fornita. Per questo la verifica va fatta prima, con un tecnico.
Quanto costa la verifica di conformità urbanistica?
Non esiste un prezzo uguale per tutti. Dipende da com’è fatto l’immobile, da quanti interventi ha subìto nel tempo e da quanta documentazione c’è da recuperare. L’unico modo serio per saperlo è valutare il caso specifico, senza promesse o cifre buttate lì.
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